Minggu, 20 Mei 2018

KONSEP LAND CAPPING: KEPASTIAN INVESTASI DAN RISK SHARING


KONSEP LAND CAPPING: KEPASTIAN INVESTASI DAN RISK SHARING

Land capping telah banyak digunakan oleh negara-negara maju, seperti Amerika Serikat, untuk 
mengatasi persoalan pembebasan lahan sekaligus mengakselerasi penyelesaian proyek-proyek 
 jalan tol. Sementara itu di Indonesia land capping lahir sebagai bagian dari reformasi
penyelenggaraan pembangunan jalan tol pasca UU No. 38/2004, dimana pembebasan lahan
menjadi tanggungjawab Pemerintah.
Filosofi dasar dari land capping ini adalah pembagian resiko yang adil antara Pemerintah dan
investor (operator) yang bertujuan untuk memberikan kepastian investasi. Dalam hal ini
Pemerintah telah memutuskan untuk menerapkan instrumen land capping dimana Pemerintah
akan menanggung perubahan harga tanah di atas 110% dari nilai yang disepakati dalam
Perjanjian Pengusahaan Jalan Tol (PPJT).


Sasaran pemberlakuan land capping adalah untuk realisasi perjanjian proyek-proyek jalan tol
lama yang terhenti (halted projects) pada saat krisis ekonomi berlangsung (pasca 1998),
sedangkan proyek-proyek baru telah memasukkan harga wajar tanah aktual ke dalam kontrak 
PPJT sehingga tidak terjadi kenaikan harga tanah yang ekstrim.

Selain land capping terdapat instrumen lain yang dapat digunakan oleh Pemerintah secara
simultan dengan land capping, seperti: land freezing (pembekuan lahan sepanjang koridor tol
pasca penetapan kebijakan pembangunan dilakukan pemerintah); land price (penetapan harga
tanah oleh auditor independen); dan land fund (dana talangan bergulir yang dikelola Badan
Layanan Umum/BLU untuk membantu kerja investor pada tahap awal investasi/bilamana terjadi
kelambatan (delay). Dengan model ’prepaid’ ini, dana talangan harus dikembalikan secara
bertahap kepada Pemerintah pada saat jalan tol telah beroperasi).

Namun demikian, dalam menerapkan instrumen land capping ini, terdapat beberapa persoalan
yang tidak sederhana, antara lain:

1.

Besarnya resiko yang harus dibagi antara Pemerintah dan investor. Sampai berapa %
Pemerintah akan menanggung kelebihan biaya tanah dalam pembebasan lahan? 
Besaran prosentase land capping tersebut menunjukkan tingkat accepted risks sehingga tidak 
terlalu membebani anggaran Pemerintah;

2.

Apakah Pemerintah memiliki keleluasaan anggaran untuk memenuhi komitmen yang
diberikan pada investor tersebut? Sejauh ini, Departemen Keuangan belum memberikan
alokasi yang pasti mengenai besaran anggaran dalam APBN untuk penggunaan
instrumen land capping ;

3.

Metode ini dapat memicu terjadinya moral hazard yang lebih besar (kolusi antara aparat
pemerintah dan spekulan, bahkan mungkin juga melibatkan investor jalan tol) yang akan
’menguji’ sejauh mana daya tahan keuangan Pemerintah. 
Kolusi ini sangat berbahaya, karena mereka pun sangat memahami keinginan besar Pemerintah untuk mewujudkan
pembangunan jalan tol (sebagai salah satu program prioritas setidaknya hingga 2009), di
samping adanya harapan besar masyarakat terhadap layanan infrastruktur ini. 
Apabila tidak berhati-hati, Pemerintah hanya akan menjadi obyek dari money game yang akan
menguntungkan sekelompok kecil orang saja.

PENENTUAN HARGA TANAH: ANTARA TEORI DAN PRAKTEK

Pemerintah seringkali menyampaikan hipotesa bahwa praktek profiteering dan spekulasi lahan
tidak dapat dibenarkan secara moral dan hukum, karena praktek ini jelas-jelas menghambat
pembangunan infrastruktur untuk kepentingan masyarakat luas (kepentingan nasional). 
Namun dalam era demokrasi dewasa ini, Pemerintah perlu lebih mencermati dengan seksama serta
memahami alasan mengapa harga tanah meningkat antara 100% hingga 500% kali dari NJOP
saat investor hendak merealisasikan rencana investasi sesuai dengan kontrak PPJT. 
Sebagai gambaran, komponen biaya pembebasan tanah (land acquisition cost) dalam keseluruhan
investasi awal (capital investment) jalan tol berkisar antara 20-25%, namun akibat spekulasi
lahan biaya pembebasan tanah bisa membengkak hingga 30-40%.

Beberapa teori berupaya menjelaskan penentuan harga tanah oleh pemegang hak atas tanah
sebagai berikut: (1) harga tanah didasarkan atas kesuburan tanah (teori Ricardo-Marx); (2) harga
tanah didasarkan atas jarak metrik ke pusat kegiatan sosial-ekonomi (teori von Thunen); dan (3






Sabtu, 19 Mei 2018

Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum “Antara Regulasi dan Implementasi”


Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum “Antara Regulasi dan Implementasi”
Pembangunan merupakan upaya manusia dalam mengolah dan memanfaatkan sumber daya yang dipergunakan bagi pemenuhan kebutuhan dan peningkatan kesejahteraan hidup yang dimanisfestasikan melalui seperangkat kebijakan publik. Setiap negara akan memilih dan menerapkan strategi pembangunan tertentu yang dianggap tepat untuk mewujudkan hal tersebut. Yang dimaksud dengan sejahtera adalah situasi manakala kebutuhan dan hak dasar rakyat  telah terpenuhi tidak semata terkait dengan tingkat konsumsi (tingkat ekonomi) dan akses  kepada layanan publik yang diberikan pemerintah, tetapi juga pada kesempatan untuk berpartisipasi dan menyampaikan aspirasi dalam kerangka pembangunan untuk kepentingan umum.
Termasuk  dalam  kegiatan  pembangunan  adalah pembangunan untuk kepentingan umum yang harus terus diupayakan pelaksanaannya seiring dengan semakin bertambahnya jumlah penduduk yang disertai dengan semakin meningkatnya kemakmurannya.Penduduk yang semakin bertambah dengan tingkat kemakmuran yang semakin baik, tentunya membutuhkan berbagai fasilitas umum seperti : jalan jembatan,transportasi, fasilitas pendidikan, peribadatan, sarana olah raga, fasilitas komunikasi, fasilitas keselamatan umum dan sebagainya.
Tanah merupakan modal dasar pembangunan, hampir tak ada kegiatan pembangunan (sektoral) yang tidak memerlukan tanah. Oleh karena itu tanah memegang peranan yang sangat penting, bahkan menentukan berhasil tidaknya suatu pembangunan. Kegiatan pembangunan yang dilaksanakan di segala bidang kehidupan terutama untuk kepentingan umum selalu membutuhkan tanah sebagai wadah untuk diletakkannya pembangunan tersebut. Kini pembangunan terus meningkat dan tiada henti tetapi persediaan tanah semakin sulit dan terbatas. Keadaaan seperti ini dapat menimbulkan konflik karena kepentingan umum dan kepentingan perorangan atau kelompok saling  berbenturan.  Kondisi   seperti   ini  diperlukan  upaya pengaturan yang bijaksana dan adil  guna menghindari konflik-konflik yang terjadi di masyarakat karena hal tersebut.
Pemerintah yang dalam hal ini sebagai pemangku kebijakan telah melakukan upaya dengan mengeluarkan peraturan tantang pangadaan tanah untuk pembangunan dalam rangka kepentingan umum. Hal tersebut bertujuan untuk menghindari konflik yang terjadi sehingga pembangunan dapat berjalan dengan lancar. Tetapi dalam implementasi dan pelaksanaannya sering menemui kendala atau hambatan yang berujung pada kebuntuan sehingga proses pembangunan menjadi terhambat.
Paper ini mencoba menguraikan secara ringkas mengenai teori pengadaan tanah sebagai sebuah tinjauan, peraturan tentang pengadaan tanah untuk pembangunan bagi kepentingan umum yang berlaku di Indonesia dan beberapa kasus yang terjadi di lapangan sebagai implementasi atas pelaksanaan peraturan yang berlaku. Penulis akan mencoba mensarikan penyebab-penyebab yang menjadi masalah pada proses pengadaan tanah dan solusi yang ditawarkan berdasar dari uraian tersebut.
Teori Pengadaan Tanah
Tanah dan manusia mempunyai hubungan multidemensi antara lain tanah sebagai faktor produksi, tanah sebagai unsur lingkungan, tanah sebagai property, sebagai barang yang punya nilai emosional, sebagai ruang da lokasi (OECD, 1992 dalam Djurdjani, 2009). Dalam sistem property right, hubungan tanah dan manusia akan mengatur tentang cara membagi, melemahkan, menekan dan mengambil hak (Buitelaar, 2003b) atau satu berkas property rights terdiri atas hak untuk memiliki (mengelola, mengeluarkan dari), menggunakan dan memindahkan hak atas tanah (Guerin,2003). Hubungan formalnya disebut dengan land tenure, ditinjau dari subyeknya dapat dibedakan kedalam tanah negara dan tanah private.
Aktor yang terlibat dalam pengadaan tanah adalah pemerintah, pemilik tanah dan pihak swasta (Ball dkk, 1998; Fischer, 2005). Keterlibatan pemerintah dengan memberlakukan aturan-aturan formal seperti property right. Pemilik aktif dicirikan dengan keinginan untuk membangun tanah, mau bekerjasama dengan swasta untuk membangun atau mentransfer tanah bila tidak mampu membangun. Sedangkan pemilik pasif dicirikan tidak adanya langkah diambil untuk membangun atau membawa ke pasar tanah. Ada banyak alasan yang menyebabkan kendala supl ai yaitu harapan pemilik tanah untuk memperoleh harga yang tinggi, tidak adanya  kesepakatan antara penjual dan pembeli atau memang tak ada keinginan dari pemilik (Adams, 1994). Sedangkan pihak swasta adalah para pengembang adalah rekanan pemerintah yang mewujudkan pembangunan yang direncanakan.
Pada dasarnya ada dua cara pemilik tanah melepaskan hak kepemilikan yaitu melalaui pelepasan secara suka rela (pasar) dan melalui pembebasan tanah (Eggertsson, 1995). Pelepasan suka rela sangat dipengaruhi sikap dari pemilik tanah terhadap cara pandang secara sosial, pengaruh adat atau nilai historis, nilai ekonomi dan kondisi fisik tanah. Dalam pembebasan tanah, persoalan yang sering dihadapi dan menimbulkan konflik adalah nilai kompensasi. Usilapan (1996) mengatakan bahwa dalam kompensasi pengertian harga pasar sering menjadi sumber perbedaan karena cara pandang pemilik tanah dengan pihak pemerintah tidak selalu sama. Hal lain yang sering muncul adalah penggunaan definisi “kepentingan umum” dalam proses pembebasan tanah yang sering tak definitip (Andrian, 2007).
Salah satu pendekatan yang dapat dilakukan untuk menyiapkan tanah agar siap apabila dilakuka pembangunan adalah konsolidasi tanah (Andrian, 2007). Konsolidasi tanah dimaksudkan untuk menata  kembali struktur keruangan tanah seperti bidang tanah yang kecil sehingga akan meme nuhi aspek kemudahan akses pada setiap tanah yang pada akhirnya meningkatkan nilai, hasil dari tanah tersebut (Djurdjani, 2009).
Peraturan Tentang Pangadaan Tanah Di Indonesia
Peraturan tentang pengadaan tanah untuk kepentingan umum dalam perkembangannya telah mengalami berbagai perubahan yakni Peraturan Menteri Dalam Negeri (Permendagri) Nomor 15 Tahun 1975 Tentang Ketentuan-Ketentuan mengenai Tata Cara Pembebasan Tanah, Keputusan Presiden Nomor 55 Tahun 1993 Tentang Pengadaan tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum sebagaimana telah dirubah dengan Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006 dan yang terakhir dalam rapat paripurna di DPR, Jumat 16 Desembar 2011.
Undang-Undang tersebut mengatur secara komprehensif pengadaan tanah untuk kepentingan umum mulai dari perencanaan, persiapan, hingga pelaksanaan. Hal itu untuk memastikan pengadaan tanah sesuai tujuan, yakni untuk kepentingan umum. Ketua Panitia Khusus Undang-Undang Pengadaan Tanah Daryatmo Mardiyanto mengatakan adanya penjelasan secara spesifik mengenai kriteria kepentingan umum agar tidak terjadi penyalahgunaan pengadaan tanah dengan dalih kepentingan umum. Dalam definisinya, kepentingan umum disebutkan kepentingan umum adalah kepentingan bangsa, negara, dan masyarakat yang harus diwujudkan oleh pemerintah dan digunakan sebesar-besanrnya untuk kemakmuran rakyat.
Ada 18 jenis kegiatan pembangunan yang dikategorikan kepentingan umum adalah sebagai berikut :
1.    pertahanan dan keamanan nasional,
2.    jalan umum, jalan tol, terowongan, jalur kereta api, stasiun kereta api, dan fasilitas operasi kereta api,
3.  waduk, bendungan, bendung, irigasi, saluran air minum, saluran pembuangan air dan sanitasi, dan bangunan pengaitan lainnya,
4.    pelabuhan, bandar udara, dan terminal,
5.    infrastruktur minyak, gas, dan panas bumi,
6.    pembangkit, transmisi, gardu, jaringan, dan distribusi tenaga listrik,
7.    jaringan telekomunikasi dan informatika pemerintah,
8.    tempat pembuangan dan pengolahan sampah,
9.    rumah sakit pemerintah/pemerintah daerah,
10. fasilitas keselamatan umum
11.  tempat pemakamam umum pemerintah/pemerintah daerah,
12.  fasilitas sosial, fasilitas umum, dan ruang terbuka hijau publik,
13.  cagar alam dan cagar budaya,
14.  kantor pemerintah/pemerintah daerah/desa,
15. penataan permukimam kumuh perkotaan dan/atau konsolidasi tanah, serta perumahan untuk masyarakat berpenghasilan dengan status sewa,
16.    prasarana pendidikan atau sekolah pemerintah/pemerintah daerah,
17.    prasarana olahraga pemerintah/pemerintah daerah dan
18.    pasar umum dan lapangan parkir umum.
Hal penting lainnya adalah diwajibkannya konsultasi publik dalam tahap perencanaan pengadaan tanah. Jika dalam konsultasi publik itu tidak menemui titik temu, pihak yang berhak atas tanah dapat mengajukan keberatan kepada pemerintah. Pemerintah melalui gubernur dapat membentuk tim untuk mengkaji keberatan itu, lalu mengambil keputusan. Jika gubernur menolak keberatan, pihak yang berhak atas tanah diberi kesempatan mengajukan gugatan ke Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN) hingga ke Mahkamah Agung.Ketentuan itu agar pemerintah provinsi atau gubernur cermat mengikuti seluruh ketentuan dan prosedur pengadaan tanah yang diatur dalam undang-undang ini.
Yang tidak kalah pentingnya adalah dibentuknya lembaga penilai independen untuk menentukan ganti rugi atas tanah. Adapun bentuk ganti rugi yang ditawarkan tak hanya uang, melainkan tanah pengganti, permukiman, kepemilikan saham, atau bentuk lain yang disetujui oleh kedua belah pihak.
Implementasi Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan
Berikut diuraikan beberapa kasus dan permasalahan yang terjadi di lapangan berdasar beberapa penelitian yang dilakukan sebagai bentuk implementasi dari undang-undang tentang pengadaan tanah bagi Pembangunan untuk kepentingan umum berikut solusi yang ditawarkan.
I.    Pengadaan Tanah Proyek Kanal (Flood Way) Sei Deli-Sei Percut, Medan
Untuk mengatasi luapan Sei-Deli ketika terjadi hujan yang mengakibatkan banjir di kota Medan maka perlu dibuat kanal atau dikenal dengan istilah flood way. Untuk membuat kanal tersebut dibutuhkan tanah seluas 19 ha yang meliputi dua kecamatan atau enam kelurahan. Adapun lokasi yang terkena jalur kanal tersebut adalah berupa lahan pemukiman, pertanian dan industri. Sebagai dasar hukum pelaksanaan untuk memenuhi kebutuhan tanah tersebut adalah Keppres No.55 Th. 1993 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum. Dari hasil penelitian yang dilakukan oleh Leonardi menunjukkan bahwa terdapat beberapa hambatan yang terjadi dalam proses pengadaan tanah tersebut, antara lain:
a.    Masalah Non Teknis, Surat bukti kepemilikan tanah tidak lengkap, Pemilik tanah tidak berada ditempat, Nilai ganti rugi dirasakan kurang sesuai dengan harga pasar, Terhadap tanah yang akan dibebaskan masih dipasang Hak Tanggungan, Penguasaan tanah oleh masyarakat secara fisik tetapi tidak beralaskan hak, Ketidakakuratan panitia pengadaan tanah dalam inventarisasi.
b.    Masalah Teknis, Perubahan desain proyek kanal (flood way) sehingga menyebabkan ketidak-tepatan penetapan batas-batas tanah dan luas yang diperlukan oleh panitia pengadaan tanah, Pembayaran ganti rugi yang terlalu cepat sementara masih terganjal masalah ketidaksepakatan harga sehingga terjadi penggusuran paksa, Proses pengukuran yang lama, Tenggang waktu yang lama dari penetapan lokasi sampai pada realisasinya, Salah satu industri kertas yang terkena proyek akan menimbulkan permasalah lain yaitu terhadap tenaga kerja, sementara industri yang baru sebagai pengganti  belum dibangun.
Dari permasalahan yang ada disarankan agar dalam proses pengadaan tanah perlu dilakukan penelitian yang akurat sebelum dilakukan penetapan besarnya ganti rugi dengan mempertimbangkan letak tanah, kriteria terhadap tanah dan bangunan, penggunaan tanah, kualitas bangunan, kondisi ekonomi masyarakat yang terdampak, sosialisasi yang tepat dan berulang berkaitan dengan tingkat pentingnya kegiatan pengadaan tanah sehingga masyarakat memahami akan manfaat proyek dan ikut berpartisipasi dalam pembangunan untuk kepentingan umum tersebut.
II.    Pengadaan Tanah Proyek Bandara Kwala Namu Kecamatan Pantai Labu dan Pelebaran Jalan Tanjung Morawa Kecamatan Tanjung Morawa, Deli Serdang
Sebagai dasar yuridis pengadaan tanah proyek Bandara Kwala Namu Kecamatan Pantai Labu dan Pelebaran Jalan Tanjung Morawa Kecamatan Tanjung Morawa, Deli Serdang  menggunakan Perpres No. 36 Th. 2005 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk Kepentingan Umum.
Penelitian yang dilakukan Hamzah menunjukkan bahwa proses pelaksanaan pengadaan tanah untuk proyek tersebut tidak dapat dijalankan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang ada, karena penentuan besarnya ganti rugi tidak melalui musyawarah tetapi dilakukan dengan ancaman dan intimidasi. Harga tanah yang diberlakukan ditetapkan oleh pemerintah karena berkaitan dengan ketersediaan dana APBD sehingga berada dibawah harga yang seharusnya. Akibat dari hal tersebut sikap dari masyarakat adalah tidak mau melepaskan tanahnya. Sebagai solusi alternatif yang diberikan adalah dibentuknya badan independen yang mengawasi pelaksanaan pengadaan tanah agar dilakukan sesuai dengan peraturan atau perundang-undangan yang berlaku.
III.    Pangadaan Tanah Untuk Jalan Lingkar Ambarawa, Semarang
Hasil studi kelayakan menunjukkan bahwa untuk menghindari kemacetan lalu lintas di  kota Ambarawa perlu kiranya dibangun jalan lingkar (ring road). Pembangunan jalan melewati beberapa desa sepanjang lebih kurang 7,3 km dengan lebar 30m menggunakan dana APBD Kabupaten Semarang dan bantuan APBD Propinsi Jawa Tengah.
Pelaksanaan pangadaan tanah mengacu pada Perpres No. 36 Th. 2005 jo Perpres No. 65 th. 2006 yang dalam implementasinya muncul beberapa persoalan yang berkaitan dengan pelepasan hak atas tanah baik perorangan, kelompok maupun badan hukum. Salah satunya adalah penolakan oleh masyarakat karena harga tanah yang terlalu rendah dan anggaran yang terbatas.
Penelitian oleh Iskandar (2006) mengindikasi beberap problem antara lain adalah sebagai berikut :
a.    Prosedur pemberian ganti rugi tanah milik TNI AD dan tanah bengkok yang lebih rumit dibandingkan dengan milik perorangan. Yang akhirnya disepakati bahwa pembayaran pada anggaran tahun 2006.
b.    Tidak ditemukan pemilik/penggarap pada sejumlah bidang tanah yang diputuskan untuk diumumkan di media masa dan apabila dalam jangka waktu satu bulan tidak ada yang merespon maka uang ganti rugi akan dititipkan melalui pengadilan.
IV.    Pengadaan Tanah Untuk Pelebaran Jalan Raya Ngaliyan – Mijen, Semarang
Fratmawati melakukan penelitian tentang pengadaan tanah untuk pelebaran Jalan Raya Ngaliyan – Mijen, sepanjang 8,8 km dan lebar 30 m di Kota Semarang yang prosesnya tidak kunjung selesai. Adapun hambatan atau permasalahan yang ditemukan adalah :
a.    Pemerintah tidak cukup dalam penyediaan anggaran  sehingga tidak dapat memberikan besaran yang sesuai dengan keinginan masyarakat.
b.    Masyarakat tidak sepakat dalam menentukan harga ganti kerugian, beberapa sudah menerima 1:1 tetapi sebagian yang belum menerima menghendaki 1:3. Perbedaan tersebut dikhawatirkan akan menimbulkan permasalahan tersendiri jika dipenuhi.
c.    Sebagian masyarakat merasa dibohongi oleh KAWULA (Kerukunan Warga Untuk Pelebaran Jalan) yang menyepakati besarnya tanah pengganti sebesar 1:3 yang kenyataannya tidak ditepati.
Dijelaskan pula bahwa proses pengadaan tanah tidak sesuai dengan perundangan yang berlaku, misalnya pemberian ganti kerugian hanya berdasar pada Surat Perjanjian yang dibuat dibawah tangan antara Tim dengan pemilik tanah sehingga tidak memperoleh kata sepakat secara keseluruhan.
V.    Pengadaan Tanah Untuk Kawasan Simpang Lima Gumul Kecamatan Gampengrejo, Kediri
Untuk meningkatkan kegiatan ekonomi di Kecamatan Gampengrejo perlu dirangsang dengan pembangunan pusat bisnis yang rencananya sebagai pusat wisata belanja dengan nama Trade Center Simpang Lima Gumul (TC SLG). Program Bupati Kediri tersebut tidak lain untuk memecah pusat kegiatan perekonomian yang ada di Kecamatan Pare.
Sebagai tahap awal proses pekerjaan tersebut adalah pembangunan jalan dan monumen Simpang Lima Gumul. Permasalahan muncul karena dalam kawasan pengembangan terdapat Showroom Produk Unggulan yaitu masalah umum tentang tidak sepakatnya jumlah ganti kerugian yang diberikan. Adapun jenis lahan yang terdampak adalah tanah pertanian, pemukiman dan tanah kas desa.
Pembangunan jalan yang terhambat karena tidak adanya kesepakatan dilakukan dengan merubah rencana untuk sementara waktu sehingga proyek dapat berjalan. Setelah selang sekian lama dibiarkan oleh Panitia Pengadaan Tanah dari 7 orang yang keberatan akhirnya 5 orang bersedia sedangkan 2 orang tetap tidak bersedia dengan alasan bahwa untuk pengurusan ijin usaha diperlukan biaya yang tidak sedikit dan rumit serta lokasi yang baru belum tentu memberikan keuntungan seperti yang terdahulu. Upaya pencabutan hak seperti yang ada di undang-undang tidak dilakukan karena tidak manusiawi dan tidak menghormati kepemilikan hak atas tanah terhadap seseorang sehingga jalur musyawarah selalu sebagau upaya penyelesaian.
VI.    Pengadaan Tanah di Sektor Industri
Pembangunan kawasan industri dan infrastruktur pendukungnya memerlukan pengadaaan tanah, misalnya; dalam rangka mendukung program swasembada gula, berdasar perhitungan sementara saat ini diperlukan lahan seluas 300 ribu ha, yang hingga kmi masih belum diperoleh kepastian di mana lokasinya. Hal tersebut dalam rangka mengembangkan klaster industri terkait dengan pengembangan koridor ekonomi untuk percepatan pembangunan nasional.
Menteri Perindustrian M. S. Hidayat mengemukakan adanya sejumlah masalah yang timbul dalam pengadaan tanah, antara lain:
a.    Dalam bidang hukum sering terjadi tumpang tindih kepentingan antar sektor (industri dengan pertanian, kehutanan dengan pertambangan, pertanian dan kehutanan, dan sebagainya).
b.    Dalam hal harga tanah, kadang-kadang dengan ditetapkannya peruntukan lokasi suatu proyek melalui keputusan bupati atau walikota, sering dimanfaatkan oleh spekulan tanah untuk menguasai sementara, yang kemudian akan dijual kembali dengan harga yang tinggi dan tidak wajar.
c.    Masalah pembebasan tanah masih kesulitan karena masyarakat sering menolak wilayahnya dijadikan lokasi pembangunan pabrik, karena secara psikologis takut kehilangan tanah atau memiliki nilai historis dan budaya, serta sering adanya provokasi dari pihak-pihak yang mencari keuntungan.
d.    Di sisi lain sering terjadi adanya ketidaksepakatan harga yang dituntut pemilik tanah dengan panitia pengadaan. Panitia mempunyai kecenderungan menggunakan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sebagai acuan, sementara pemilik tanah menggunakan harga pasar, bahkan sering menuntut harga tiga atau empat kali lebih besar dari NJOP.
Kemenperin mengusulkan perlunya aturan atau ketentuan mengenai tata cara penghitungan ganti kerugian dan disosialisasikan kepada semua pihak, sehingga diperoleh transparansi tentang nilai ganti rugi yang diberikan.
Terkait dengan administrasi pertanahan beragamnya status penggunaan tanah oleh masyarakat seperti ada yang bersertifikat, ada yang menggunakan tanah negara dalam kurun waktu yang lama, menggunakan tanah milik adat, tanah wakaf, dipandang masih menyulitkan pengadaan tanah, karena akan makan waktu lama dalam membuktikan status tanah tersebut. Itulah sebabnya perlu dibuat aturan hukum yang lebih berkapasitas dan lebih adil dalam memberi ganti rugi untuk berbagai macam status penggunaan tanah tersebut.
Untuk tanah yang dikuasai lembaga atau instansi pemerintah perlu aturan atau ketentuan mengenai mekanisme pengadaan tanah (misal; di atas kawasan hutan dan di atas tanah yang bersinggungan dengan tanah aset milik negara/daerah dan tanah aset BUMN/D) sehingga soal perizinan pengadaan tanah tidak menjadi penghambat pembangunan di sektor industri.
VII.    Pengadaan Tanah Untuk Proyek Infrastruktur
Faktor-faktor yang sering menjadi kendala pengadaan tanah untuk pembangunan diantaranya adalah soal penetapan ganti kerugian, penetapan ruang lingkup kepentingan umum, perencanaan pembangunan yang komprehensif, dan kepatuhan pada pelaksanaan prosedur, demikian menurut Direktur Paramadina Public Policy Institute (PPPI) Bima Priya Santosa dalam diskusi “Mencari Solusi Masalah Pertanahan, Mendorong Pembangunan Nasional” di Kampus Paramadina, Jakarta,18 Oktober 2011.
Kecilnya alokasi anggaran pemerintah untuk pembangunan infrastruktur serta ketidakjelasan peraturan pertanahan dan implementasinya di lapangan juga menjadi penyebab terhambatnya pembangunan infrastruktur. Perbaikan terhadap kebijakan, prosedur, dan praktik-praktik pengadaan tanah untuk pembangunan adalah langkah yang tepat. Pelaksanaan pembebasan tanah dapat dipermudah dengan dua pendekatan, yaitu dengan meningkatkan keberpihakan dan penghormatan terhadap pemilik hak atas dengan mengedepankan sosialisasi, negosiasi, dan pemberian kompensasi yang lebih komprehensif.
Pendekatan yang lain menurut Bima adalah melalui penguatan kelembagaan negara terhadap tanah masyarakat demi kepentingan umum, sehingga peran kuat negara diperlukan  adalah dengan memperkuat kewenangan negara untuk mengambil tanah pada harga yang ditetapkan walaupun tanpa kerelaan pemilik tanah.
Kesimpulan
Dari uraian diatas dapat ditarik beberapa kesimpulan antara lain :
1.    Keberhasilan proses pangadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum ditentukan oleh 3 aktor yang terlibat didalamnya, yaitu: Pemerintah sebagai regulator, Pemilik tanah sebagai penyedia tanah, Pihak Swasta sebagai pelaksana pembangunannya.
2.    Pangadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum lebih banyak dilakukan dengan cara pembebasan tanah yang mekanismenya diatur oleh undang-undang atau peraturan tertentu.
3.    Undang-undang dan peraturan yang dibuat pemerintah bertujuan untuk memastikan pengadaan tanah sesuai dengan tujuannya yakni untuk kepentingan umum dan agar tidak terjadi penyalahgunaan pengadaan tanah dengan dalih kepentingan umum.
4.    Sebagian besar permasalahan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum adalah tidak tercapainya kesepakatan mengenai harga ganti kerugian. Hal ini disebabkan karena adanya dua nilai jual tanah yang selalu tidak sama yaitu pemerintah berpijak pada NJOP  (Nilai Jual Obyek Pajak) yang selalu dibawah harga pasar yang digunakan pijakan bagi pemilik tanah.
5.    Pada kasus tertentu pemilik tanah sering menuntut harga tiga atau empat kali lebih besar dari NJOP untuk ganti kerugian dikarenakan pertimbangan tertentu, misalnya; kekhawatiran memulai kehidupan atau membangun usaha ditempat yang baru, penyebab lainnya adalah adanya provokasi atau spekulan tanah.
6.    Meningkatkan keberpihakan dan penghormatan terhadap pemilik hak atas dengan mengedepankan sosialisasi, negosiasi, dan pemberian kompensasi yang lebih komprehensif adalah salah satu jalan keluat yang ditawarkan.
Harapan Baru
Ganjalan berupa pembebasan lahan yang kerap mengganggu dan menghambat pembangunan untuk kepentingan umum telah diminimalkan dengan pengesahan Undang-Undang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum oleh DPR pada 16 Desember 2011.
Undang-undang itu jelas membuka banyak harapan. Sebagai contoh, UU itu akan memberikan kepastian hukum baik bagi masyarakat, pengusaha, maupun pemerintah. Warga pemilik tanah yang dibebaskan demi kepentingan publik akan memperoleh kompensasi wajar.
Begitu juga bagi kalangan dunia usaha, mereka bisa melakukan perhitungan bisnis lebih feasible dan reasonsible. Tanah yang dibebaskan akan ditangani tim penilai independen melalui sejumlah kriteria yang transparan, kredibel, dan akuntabel.
Perhatian perlu difokuskan dalam upaya mencari terobosan baru guna meminimalkan dampak negatif bagi rakyat yang diambil tanahnya, serta memaksimalkan dampak positif bagi masyarakat secara luas. Disinilah peran peraturan yang komprehensif dan aplikatif, prosedur yang sederhana, tranparan dan pasti, serta aparat yang berintegritas dan tidak pilih kasih memegang peran sangat penting.
Daftar Pustaka
Andrian S. 2007. Implementasi Prinsip Kepentingan Umum dalam Pengadaan Tanah untuk Pembangunan”., Sinar Grafika, Jakarta
Adams, D. (1994). Urban Planning and the Development Process. London: UCL Press.
Ball, M., Lizieri C and Bryan D.M. (1998). The Economics of Commercial Property Markets. London:
Routledge
Buitelaar, E. (2003b). User  rights regimes analysed. Proceeding of AESOP-ACSP Congress . Leuven.
Djurdjani, (2009), “Suplai Tanah Untuk Pembangunan: Suatu Tinjauan Teoritis”, Prosiding Seminar Nasional: Peran Informasial Untuk Pembangunan Berkelnajutan, FIT ISI, Semarang
Eggertsson,T. (1995). Economic Perspective on Property Rights and the Economic of Institutions. In PalFoss (Ed)  Economic Approaches to Organizations and Institutions. (pp.47-61). Aldershot:Dartmouth.
Fisher, P. (2005). The property development process. Case studies from Grainger Town.  Property Management. Vol. 23 No. 3. 159-175.
Fratmawati, D., (2006), “Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum Di Semarang (Studi Kasus Pelebaran Jalan Raya Ngaliyan-Mijen)”, Tesis, Pascasarjana, Universitas Diponegoro
Guerin, K. (2003). Property rights and  Environmental Policy: A New Zealand Perspective. New Zealand  Treasury Working Paper 03/02. New Zealand.
Hamzah, A., (2006), “Aspek Yuridis Pelaksanaan Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum Setelah Keluarnya Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 (Studi Kasus Proyek Kwala Namu Kecamatan Pantai Labu dan Proyek Pelebaran Jalan Tanjung Morawa Di Desa Buntu Bedimbar Kecamatan Tanjung Morawa Kabupaten Deli Serdang”, Tesis, Pascasarjana Program Studi Kenotariatan, Universitas Sumatra Utara
http://bataviase.co.id/node/619457, dikunjungi pada 29 Desember 2011, pukul 14.45 WIB
http://www.neraca.co.id/2011/10/18/tanah-jadi-kendala-klasik-proyek-infrastruktur/, dikunjungi pada 29 Desember 2011, pukul 21.40 WIB
http://www.taputkab.go.id/page.php?news_id=1051, dikunjungi pada 30 Desember 2011, pukul 00.30 WIB
Iskandar, A.S., (2006), “ Pelaksanaan Pengadaan Tanah Untuk Jalan Lingkar Ambarawa Kabupaten Semarang”, Tesis, Pascasarjana, Universitas Diponegoro
Leonardi, L., “Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum (Studi Mengenai Ganti Rugi Pengadaan Tanah Kanal (Flood Way) Sei Deli-Sei Percut Medan)”, Tesis, Pascasarjana Program Studi Kenotariatan, Universitas Sumatra Utara
Oktavio, W.P., “Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan Kawasan Simpang Lima Gumul Di Kecamatan Gampengrejo Kabupaten Kediri Propinsi Jawa Timur”, penelitian


Sumber Berita: http://trtb.pemkomedan.go.id/artikel-1032-pengadaan-tanah-bagi-pembangunan-untuk-kepentingan-umum-%E2%80%9Cantara-regulasi-dan-implementasi%E2%80%9D.html#ixzz5G1RqpLWn 
Under Creative Commons License: Attribution Non-Commercial No Derivatives





http://trtb.pemkomedan.go.id/artikel-1032-pengadaan-tanah-bagi-pembangunan-untuk-kepentingan-umum-%E2%80%9Cantara-regulasi-dan-implementasi%E2%80%9D.html

Kelola Dana Lahan, Menkeu: BLU LMAN Harus Akuntabel

Dalam rangka mendukung pembangunan infrastruktur nasional tentu dibutuhkan lahan yang memadai. Namun, permasalahan pembebasan lahan hingga kini masih sering bermasalah.
Guna menyelesaikannya pemerintah pun meluncurkan skema pendanaan pengadaan tanah proyek strategis nasional oleh BLU Lembaga Manajemen Aset Negara (LMAN).
Terobosan terbaru ini, kata Menteri Keuangan Sri Mulyani, karena pengadaan tanah dalam pembangunan infrastruktur sifatnya sebagai investasi. Oleh karena itu dibutuhkan suatu perencanaan belanja pengadaan tanah.
"Belanja tanah merupakan investasi penanaman modal BUMN. Dalam hal ini dilakukan oleh BLU LMAN untuk membeli tanah dalam pembangunan infrastruktur," tuturnya di Hotel Kempinski, Jakarta, Selasa (4/4/2017).
Dirinya berharap, dalam mengelola anggaran pengadaan tanah, BLU LMAN dapat mengelola keuangannya dengan akuntabel sama seperti dengan belanja lain yang dilakukan. Artinya, setiap Rupiah yang dikeluarkan oleh BLU LMAN selayaknya membuahkan hasil yang efektif, efisien sehingga dapat dirasakan oleh masyarakat.
Adapun realisasi anggaran pengadaan tanah yang diberikan pemerintah kepada BLU LMAN pada 2016 sekira Rp13 triliun dari APBN yang disiapkan sekira Rp16 triliun. Sementara untuk 2017 APBN siapkan Rp20 triliun untuk pengadaan lahan.
"Saya minta kepada Ibu Puspa (Dirut BLU LMAN) supaya memiliki ambisi dalam kelola BLU LMAN dengan integritas, efisiensi, dan efektif yang hasilnya sebaik mungkin,"tandasnya.
Dalam meluncuran skema pendanaan pengadaan tanah proyek strategis nasional oleh BLU Lembaga Manajemen Aset Negara (LMAN), turut hadir Menteri Koodinator bidang Perekonomian Darmin Nasution, Menteri Keuangan Sri Mulyani, Menteri PUPR Basuki Hadimuljono, Badan Pengatur Jalan Tol (BPJT) dan para Badan Usaha Jalan Tol (BUJT).



https://economy.okezone.com/read/2017/04/04/20/1658253/kelola-dana-lahan-menkeu-blu-lman-harus-akuntabel

Mengintip Skema Pengadaan Lahan via Lembaga Manajemen Aset Negara

Menteri Keuangan Sri Mulyani Indrawati mengharapkan Lembaga Manajemen Aset Negara (LMAN) dalam menyiapkan pengadaan tanah untuk pembangunan infrastruktur dapat menggunakan dana APBN lebih efektif dan efisien.Pengadaan tanag bagi pembangunan infrastruktur sangat penting dan LMAN diberikan mandat untuk tugas tersebut dengan memanfaatkan dana penyertaan sesuai tata kelola yang berlaku.

"Saya harap BLU LMAN tidak hanya akuntabel dan bertanggung jawab terhadap setiap rupiah yang dibelanjakan, tapi ambisi belanja tinggi ini juga punya efektivitas dan efisiensi maksimal," kata Sri Mulyani saat launching Skema Pendanaan Pengadaan Tanah untuk Proyek Strategis Nasional sebagaimana dikutip dari Antara, Selasa (4/4).

Sri Mulyani juga mengharapkan penggunaan dana pengadaan tanah tersebut bisa dimanfaatkan dengan lebih optimal agar pemanfaatan biaya bisa tepat sasaran dan target pembangunan infrastruktur dapat selesai tepat waktu. "Hindari penyakit korupsi dan inefisiensi, karena ini pertanggungjawaban berat. Kami kumpulkan uang dari pembayar pajak dan setiap rupiah yang dialokasikan kembali ke rakyat, bukan ke pengurus dalam bentuk korupsi," katanya.

Ia mengatakan, pembangunan infrastruktur sangat penting untuk mendukung pertumbuhan ekonomi yang tinggi, inklusif serta berkelanjutan dan meningkatkan kesejahteraan masyarakat dalam jangka panjang.Dari kebutuhan infrastruktur yang tercantum dalam RPJMN 2015-2019 mencapai Rp4.796 triliun, hanya sebesar 41 persen yang dapat dipenuhi dari APBN/APBD, sisanya sebanyak 22 persen dari BUMN dan 36,5 persen dari swasta.

Untuk itu, pemerintah fokus menyiapkan pembiayaan pengadaan lahan melalui LMAN, karena penyiapan tanah tersebut, selain menarik minat swasta guna terlibat dalam pembangunan infrastruktur di Indonesia, juga berfungsi sebagai investasi. Ia percaya, pemberian dana penyertaan modal kepada LMAN guna pengadaan tanah untuk tahun anggaran berlaku, makaakan lebih menyehatkandan akuntabel neraca pemerintah.
 
"Belanja untuk pengadaan tanah adalah belanja modal yang sifatnya investasi. Pemerintah putuskan mengalokasikan sebagian belanja infrastruktur untuk tanah sebagai bentuk penanaman modal," kata Sri Mulyani. (Baca Juga: Taktik Pemerintah dari Masa ke Masa, ‘Merayu’ Investor Bangun Infrastruktur)
 
LMAN merupakan Badan Layanan Umum (BLU) dalam pengelolaan Kementerian Keuangan di bawah pengawasan Direktorat Jenderal Kekayaan Negara. Lembaga ini dibentuk untuk mendukung optimalisasi manajemen aset negara guna meningkatkan manfaat ekonomi dan sosial, sekaligus menggali potensi return on assets dan Penerimaan Negara Bukan Pajak yang berasal dari Barang Milik Negara.

Pada awalnya, LMAN bertugas untuk mengelola aset negara, namun institusi ini kemudian juga mendapat tugas untuk perencanaan pendanaan dan pendayagunaan lahan landbank serta pembayaran ganti rugi pengadaan tanah. Mandat baru tersebut, LMAN mempunyai fungsi tidak hanya sebagai treasurer atau financing provider, tapi juga special landbank untuk pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum dan proyek strategis nasional.
 
Dalam melaksanakan pendanaan pengadaan tanah, LMAN mempunyai dua skema, yaitu skema pembayaran langsung dan skema pembayaran tidak langsung.Untuk skema langsung, LMAN akan menyalurkan pendanaan pengadaan tanah kepada pihak penerima ganti rugi.
 
Untuk skema tidak langsung, dibagi dua skema yaitu merujuk kepada sebelum terbitnya Perpres 102 Tahun 2016 tentang Pendanaan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum Dalam Rangka Pelaksanaan Proyek Strategis Nasional dan sesudahnya. Melalui skema ini, LMAN memberikan dukungan terhadap pembangunan Proyek Strategis Nasional melalui pembiayaan investasi senilai Rp16 triliun di APBN-P 2016 serta Rp20 triliun di APBN 2017.

Dalam acara tersebut, juga dilakukan acara penandatanganan Nota Kesepahaman bersama Badan Pengatur Jalan Tol (BPJT), Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat dan 23 perusahaan Badan Usaha Jalan Tol (BUJT). Tujuan pelaksanaan penandatanganan Nota Kesepahaman untuk memenuhi kewajiban pemerintah dalam pendanaan pengadaan tanah untuk kepentingan umum dalam rangka pelaksanaan Proyek Strategis Nasional.
 
Selain itu, penandatanganan ini untuk pengembalian pembayaran oleh pemerintah dengan menggunakan alokasi dana Pengadaan Tanah Tahun Anggaran 2016 atas dana yang dibayarkan oleh Badan Usaha berdasarkan Perjanjian Pengusahaan Jalan Tol beserta amandemen. (Baca Juga: Kriteria Tambahan untuk Jadi Proyek Strategis Nasional)

Berikut 23 perusahaan BUJT yang melakukan penandatanganan:
No.Nama PerusahaanNama Proyek
1.PT Marga Sarana JabarRuas Tol Bogor Ring Road
2.PT Jasa Marga Kunciran CengkarengRuas Tol Cengkareng-Kunciran
3.PT Jasa Marga Semarang BatangRuas Rol Semarang-Batang
4.PT Solo Ngawi JayaRuas Tol Solo-Ngawi
5.PT Marga Trans NusantaraRuas Tol Kunciran-Serpong
6.PT Citra Marga Lintas JabarRuas Tol Soreang-Pasir Koja
7.PT Translingkar Kita JayaRuas Tol Cinere-Jagorawi
8.PT Jasa Marga Manado BitungRuas Tol Manado-Bitung
9.PT Jasa Marga Balikpapan SamarindaRuas Tol Balikpapan-Samarinda
10.PT Cinere Serpong JayaRuas Tol Cinere-Serpong
11.PT Pemalang Batang Tol RoadRuas Tol Pemalang-Batang
12.PT MTD CTP ExpresswayRuas Tol Cibitung-Cilincing
13.PT Trans Marga JatengRuas Tol Semarang-Solo
14.PT Trans Marga Jati PasuruanRuas Tol Gempol-Pasuruan
15.PT Kresna Kusuma Dyandra MargaRuas Tol Bekasi-Cawang-Kampung Melayu
16.PT Hutama KaryaRuas Tol Bakauheni-Terbanggi Besar, Medan-Binjai, Pekanbaru-Dumai, Palembang-Indralaya
17.PT Jasa Marga Surabaya MojokertoRuas Tol Surabaya-Mojokerto
18.PT Citra WaspphutowaRuas Tol Depok-Antasari
19.PT Jasa Marga KualanamuRuas Tol Medan-Kualanamu
20.PT Marga Harjaya InfrastrukturRuas Tol Kertosono-Mojokerto
21.PT Ngawi Kertosono JayaRuas Tol Ngawi-Kertosono
22.PT Jasa Marga Pandaan MalangRuas Tol Pandaan-Malang
23.PT Pejagan Pemalang Tol RoadRuas Tol Pejagan-Pemalang
 
Hambat Pembangunan
Sementara itu, Menteri Koordinator Bidang Perekonomian Darmin Nasution mengatakan masalah pengadaan lahan masih menghambat percepatan pembangunan infrastruktur di Indonesia. "Banyak isu yang dihadapi dalam percepatan, misalnya pembebasan lahan," katanya.

Darmin menjelaskan masalah pengadaan tanah mendominasi penyebab tersendatnya pembangunan infrastruktur seperti jalan maupun sarana transportasi lainnya. "Pembebasan lahan itu mencapai 44 persen dari masalah yang dilaporkan, persiapan pembangunan yang kurang memadai 25 persen, keterbatasan pendanaan 17 persen dan perizinan 12 persen," katanya.

Darmin mengatakan, penyebab lambatnya proses pengadaan tanah secara nasional adalah realisasi yang mundur dari jadwal negosiasi, adanya sengketa lahan, serta dana pembebasan yang terlalu tinggi. "Selain itu, mekanisme pengadaan tanah di kementerian/lembaga harus dicairkan dan diserap pada tahun yang bersangkutan. Ini sering kali menimbulkan ketidakcocokan antara anggaran dengan realisasi," katanya. (Baca Juga: Legal Due Dilligence ‘Tanpa Celah’ Kunci Hindari Kasus dalam Pengadaan Tanah)

Atas dasar itu, Darmin mengapresiasi pembentukan LMANyang secara khusus bertugas untuk mengatasi masalah pengadaan tanah bagi infrastruktur di Indonesia. Menurutnya, pembentukan LMAN ini menjawab persoalan pengadaan lahan yang selama ini tidak bisa menggunakan dana tahun jamak dan sering dikeluhkan para pemangku kepentingan karena pembebasan tanah itu memakan waktu lama.

Ia berharap, melalui pengadaan tanah yang memadai, pembangunan proyek strategis nasional bisa selesai sesuai target dan masalah pembebasan tanah dapat teratasi. "Pemerintah telah menetapkan kebijakan frontal dengan memindahkan alokasi belanja modal pembebasan tanah diganti dengan belanja tanah yang dilakukan terpusat oleh Menteri Keuangan," kata Darmin.


http://www.hukumonline.com/berita/baca/lt58e373f9a26a8/mengintip-skema-pengadaan-lahan-via-lembaga-manajemen-aset-negara